الإجراءات الواجب اتباعها عند شراء عقار بيت شقة محل

 إجراءات شراء عقار بيت شقة محل 

⚠️ملاحظة : كاين عقار عندهم عقد برك دفتر عقاري مكاش لانوا مجازتش عملية المسح ( هنا يجيبلك cc6 وثيقة التي تثبت عدم المسح ) و في حالة جاز المسح و مخرجش الدفتر العقاري ( يجيبلك cc12 او بطاقة العقارية copie de fich)

نصائح قيمة قبل شرائك لعقار ، منزل ، بيت ، قطعة أرض  ، محل تجاري ، حديقة .. الخ مرحلة مرحلة.

هذا المنشور مخصص ليك اذا كنت شخصا سيشتري لآجال بعيدة اي باش تسكن باش تخدم موش باش تعاود تبيع (معاودي او سمسار) 

قبل ما نبدا ماتشروووووووش بالي تامبري ...يا عباد الله متشروش بابي تامبري ....المهم نبداو : 

🔴اذا حبيت تشري شقة او دار او أرض صالحة للبناء: 

🔸يجب  أن تعرف أن المنزل او قطعة الارض او العقار  الذي تريد شراءه له دفتر عقاري ، اي ان عقد ملكيته مسجل و مشهر و وثائقه صافية.

و أن البائع هو نفسه صاحب الوثائق ، و اذا كان مختلف أطلب وكالة للشخص الطبيعي ، او وثيقة تثبت تكليف وكالة عقارية او سمسار ببيعه.

🔸 إذا كانت قطعة ارض أو تجزئة تأكد من وجود رخصة تجزئة. متخليش روحك تشري  وتبقى تجري عليها.

⭕ حذاري العقد العرفي او بابي تامبري و عقد مكتوب عند كاتب عمومي ، راه عديم الأثر  عند اي إدارة منذ سنة 1971 و اذا كان المحافظة العقارية قامت بمسح مكان وجود السكن ، راه بنسبة 95 ٪ غير قابل للتسوية ولو أمام الجهات القضائية كيما هدرنالكم فالمنشورات السابقة.

🔸أطلب مخطط المنزل لتتأكد بان المخطط المختوم من طرف الخبير العقاري او مكتب المهندس المعماري المعتمد ، يحتوي كل ما هو موجود على الواقع.

🔸قارن مساحته مع المساحة المذكورة في الدفتر العقاري المساحة المبنية و غير المبنية و انظر الى حدودك و تأكد منها.

🔸تأكد بأن مواقع الأبواب لم تتغير و المساحة المبنية هي نفسها.

🔸قارن ايضا المساحة غير المبنية ، ان وجدت و تأكد من عدم وجود اشياء غير مذكورة كعمود.كهرباء ، شجرة ، بئر ، حفرة صرف صحي ، مرور خط ماء ، خط كهرباء او غاز ... تأكد لديك.كل الحق و الوقت الكافيين.

🔸 إسأل جميع الأسئلة التي تراودك ، و اطرحها هلى صاحب البيت ، انت ستفاوضه على منزل بقيمة تتجاوز ملايين الدينارات.

🔸اقرا الفروقات السلبية المذكورة في الدفتر العقاري ان كان قد تم بيعه من قبل.

🔸تأكد.بأن عداد الكهرباء و الغاز والماء باسم صاحب العقد (صاحب البيت).

🔸أطلب منه وثيقتين هامتين.

⭕ وثيقة عدم الرهن مستخرجة من المحافظة العقارية.

⭕ وثيقة الاشهار ان كان لا يملك دفترا عقاريا و يملك عقد ملكية فقط (عقد بيع موثق).

🔸متبنيش بدون رخصة ، و متقبلش التغييرات التي اجريت على البيت بدون رخصة بناء.

🔸متهدمش بدون رخصة و متقبلش التغييرات التي اجريت على البيت بدون رخصة هدم.

🔸 ما تشريش ارض عندها #حيازة لان شهادة الحيازة تعادل عقد الملكية في اجال الاشهار (خمس سنوات سنتين ، اربع اشهر ) ولم يطاب به احد ، اذا كان لم يتم مسحه وترقيمه  من قبل.

🔸 ما تشريش كاركاسة (بناء به ارضية و اعمدة ، و سقف بدون جدران او بجدران ، بدون رخصة بناءه) 

🔸 ما تشريش بناء بصيغة " ريفي " ميخرجولكش عقد ملكية لصاحبه الى بعد عشر سنوات من الاستفادة.

⁦⚠️⁩ بعد تأكدك من جميع المراحل السابقة ، توجها الى موثق: عليك بالاتفاق مع البائع على أن  يدفع حصته المفروضة عليه من اتعاب التوثيق و الضرائب متخلصش انت كلش 

البائع يخلص 2٫5 من قيمة العقار و الشاري 3٫5 %.

🔸خذ معك بطاقة تعريفك الوطنية و نسخة منها.

🔸 من الأحسن أن يكتب العقد في حضور شاهدين و ان لم يتوافرا فلا شيء عليك.

🔸خذ نقودك جميعها ، و حذاري عمليات النصب ، دائما كن مرفوقا بشخص او اثنين تثق فيهما

🔸عند الموثق و اكتتاب العقد الذي سيحرره الموثق ، اقرأه بتأني ، لديك كل الوقت ، تأكد من كلمة كتبت فيه ، اذا وافقت على ذلك عليك بالامضاء انت اولا.

🔸سلمه النقود و اتركه يحسب نقوده على مرآى من عيني الموثق حتى يحرر لكم بانه شاهد المبلغ.

🔸 بعد تأكده من المبلغ سوف يقوم بامضاء عقد البيع.

⭕ خذ نسخة من عقد البيع حينا ، سيسلمك اياها الموثق و يسلمك معها صاحب البيت جميع وثائق الشقة ، عقد الملكية ، الدفتر العقاري ان وجد ، عقود البيع و الشراء السابقة كلها ، مخططات الشقة ، رخص البناء ان وجدت ، و اي وثيقة متعلقة بالشقة ، لتفادي إعادة البيع مرتين وتفادي النصب و الاحتيال.

🔸اذهب الى بيتك هو ملكك الآن سيقوم الموثق بتسجيل عقد البيع بالمحافظة العقارية ، و سيقوم باجراءات الاشهار آليا و يمكنك السؤال عن وضعية ملفك عند نفس الموثق.

⁦⬅️⁩ في حالة اتفقتما على البيع عن طريق البنك : ( لا انصحك بالربى فهو خراب البيوت و حرب على الله و رسوله ) .

يجب البحث عن البنك الانسب لك من حيث الاجراءات و نسبة الفوائد الربحية و كيفيات الدفع

🔸توجها الموثق بنفس الطريقة السابقة لكن من اجل اكتتاب وعد بالبيع وليس عقد بيع. تأكد جيدا بأنك مستوفي لجميع الشروط و أنك تحوز على الاقل 10٪ من قيمة العقار ، حتى لا يرفض ملفك في البنك.

ثم تتوجه الى البنك ، يمنح لك ملف لاستخراجه و تقديمه.

🔸قدم الملف كاملا و عند موافقة البنك عليه ستدفع للبنك القيمة اللازمة و هي نصيبك من عملية البيع. مقابل وصل دفع في الصندوق.

🔸يحرر لك عقد اكتتاب مع البنك تمضي عليه.

🔸 يحرر بعدها صك بالمبلغ كاملا للبائع حتى يتمكن من سحب مبالغ بيعه.

🔸 عليك طبعا بتحمل التبعات ، لان البنك سيطلب منك مصاريف اخرى كالتامين على البيت و على حساتك و مصاريف الملف .. الخ كما انك لن تتمكن من بيع العقار او التنازل عليه بمقابل ما دام مرهونا لفائدة البنك.

🔴 إذا حبيت تشري أرض فلاحية بمساحات كبيرة.

نفس الإجراءات السابقة ، فقط عليك بإظافة أخرى ، تاكد من وجودها و هي وثيقة السلبية في ديوان الاراضي الفلاحية ، تثبت بلي الارض ما عندهاش عقد امتياز او ارض مستثمرة فلاحيا او في اطار استصلاح الاراضي. اللي ممنوعة من البيع و نقل الملكية الا بالوفاة لمدة معينة.

اذا ما عرفتش ولا خفت دائما كاينين خبراء عقاريين ، و موثقين غي الخدمة قدم استشارة بألفين دينار و هني راسك.